房企拿地:三线热点城市得到青睐,合作收购力度继续加大

编辑:小豹子/2018-09-02 16:30

  据不完全统计,2017年上半年35家典型房企拿地总建筑面积约为14526万平方米,拿地金额约为7842亿元。随着政策的变化,房企态度有所分化凤凰彩票网(fh643.com)。中海地产(含中海宏洋)、新城控股、绿城中国等等企业拿地态度积极,新增规模同比都超过了150%,路劲、鲁能等企业在拿地上则变得较为谨慎。

  中海地产是2017年上半年拿地较为积极企业之一,据不完全统计,已累计拿地599万平方米,同比增长了176%;拿地金额达到373亿元,同比大幅增长482%,是所有房企中上涨最快的企业之一。此前,中海可能将更多的精力放在了重组、整合等方面,拿地一直相对较少,2016年拿地销售面积比约为0.85,2015年更是低至0.6。随着整合和内部变动尘埃落地,2016年底开始,中海加大了拿地力度。2017年全年中海地产计划新增土地约1600万平方米,拿地开支1000亿,预计下半年中海仍将保持积极的拿地态度。

  除了中海等企业拿地态度积极之外,还有部分企业在拿地上则表现出了谨慎的态度,如绿地、世茂、鲁能、路劲等企业。绿地集团于2017年上半年拿地建筑面积同比减少了31%,成交总价减少了66%。这主要是由于近期各地城市调控较多,一二线重点城市以及部分三四线城市接连出台了“限购、限贷”等调控政策,市场的不确定性因素增大,故而部分房企为了把控风险,在拿地方面显得更为谨慎。

  35家房企包含碧桂园、万科地产、保利地产、中国恒大、融创中国、新城控股、龙湖地产、中海地产、华润置地、绿地集团、泰禾集团、荣盛发展、富力地产、金科集团、阳光城、中国金茂、旭辉集团、远洋集团、招商蛇口、金地集团、万达集团、正荣集团、首开股份、蓝光实业、融信集团、雅居乐、绿城中国、世茂房地产、首创置业、建业地产、融侨集团、华发股份、鲁能集团、保利置业、路劲基建

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  从城市布局角度来看,二线城市依旧是各个房企的布局重点,占到了拿地总建面的52%,三四线占比则为41%。虽然从面积分布来看,房企在各线城市拿地布局未有明显变化,但是从拿地金额来看,房企在一线、二线城市的拿地金额占比同比分别下降了0.7和8.7个百分点,三四线城市拿地金额占比上升9.4个百分点。房企在三四线城市拿地均价从2016年上半年的1679元/平方米增长到了3520元/平方米,增长了110%。究其原因,随着一二线城市政策的频繁发布,环一二线城市的三四线城市由于调控较少、且能承接一二线城市的需求,越来越受房企青睐。如2017年3月位于佛山陈村的一宗商住地块就由万科以14.79亿元竞得,溢价率131%,去除配建面积后的楼面价更是达到了13827元/平方米。此外,5月义乌江东也有两宗住宅地块的楼面价达到了21995、21886元/平方米,使得当月全国前十单价地王榜单中出现了四线城市项目。

  从各企业拿地较多的城市来看,重庆、天津、合肥、郑州、武汉、南京、西安、苏州、杭州成为了投资热门,凤凰彩票娱乐平台(5557713.com)拿地体量均在200万方以上。这些城市一直都是房企们争相布局的重点城市,不仅市场去化普遍较好,虽然短期调控压力较大,但是未来也有着广阔的发展前景。无锡、佛山、珠海等三四线城市也是上半年房企竞争较为激烈所在,其中无锡的拿地建面达到了378万平方米,自2017年上半年以来就有万科、恒大、旭辉等十来个企业于无锡集中拿地。

  各企业拿地较多的城市

  各企业拿地较多的城市

  从35家典型房企在2017年上半年的拿地方式来看,合作购并的比例继续攀升。一方面是因为各个城市特别是一线城市土地供应有限,另一方面调控下新推出地块附带了多重限制,如要求房企必须以自有资金拿地等等,因此房企通过收购拿地的积极性更高,既能降低拿地成本和风险,又能够快速推出市场,从而为企业带来业绩快速增长。

  目前收并购主要可以分为两类,零星的项目收购和整体平台类收购,目前的房企收并购还是主要以项目收购为主,整体平台收购相对较少。后者比如融信收购海亮地产,4月11日晚间,融信公告披露,其与海亮金属之间的潜在合作将展开进一步协商,潜在合作涉及海亮金属间接持有的位于中国的若干物业项目。项目收购则不胜枚举,如2017年5月,融创中国以103亿元的价格收购了天津星耀五洲项目80%的股权,该项目计容建面约300万平米,其中未售计容面积达235万平方米,折合均价仅为5447元/平方米。除融创外,泰禾集团、龙湖地产于上半年都加强了收购力度。据不完全统计,泰禾集团于2017年上半年中获取的12宗土地中有9宗都是收购完成的,此外龙湖地产方面,也有近40%的新增建面是通过收购凤凰彩票官网(fh03.cc)获取的。

  合作并购趋势依旧,促进企业规模扩张加速

  合作并购趋势依旧,促进企业规模扩张加速

  总体来看,由于近期各地政策逐步缩紧,调控的热点城市也由热点一二线城市转变为环一二线周边的三四线城市,各房企的拿地态度也有所分化。从拿地的城市能级分布来看,2017年上半年各房企的布局重点依旧为核心二线城市,如重庆、天津、合肥等,都市圈内的热点三四线城市也得到了持续的看好,如无锡、佛山、珠海等城市。

  展望2017年下半年,一二线城市虽然调控较紧,但是长期发展前景可期,依然会是企业的重仓之地,环一二线热点城市也将继续受到企业青睐。而在拿地方式上,未来收并购的比例将会继续抬高,此外在收购范围上也将越来越广泛。目前许多企业都已明确提出了未来将会继续加码收购力度,如保利地产、阳光城、泰禾集团等等。阳光城在之前的业绩发布交流会上就曾说过,年内多数收购将在下半年落实。保利地产在其2016年的年报中也曾提到,将会积极参与行业整合,还将积极寻找产业链上下游的投资并购机会,包括健康养老、物业管理、工程建设、智能家装、核心地段优质商用物业等等。

  此外,紧跟政策东风,积极布局特色开发业务也是扩张的方向之一。房企可以基于自身综合开发优势,或发掘区域自然资源及产业要素形成优势产业,或运用自身强大平台优势引入产业资源,打造产城高度融合的特色小镇。